قانون تملک آپارتمان‌ها

برای دانلود فایل PDF قانون تملک آپارتمان ها کلیک کنید!

تاریخ تصویب: 1376/03/11 | مرجع تصویب: مصوبات مجلس شورا | تعداد ماده: 15 | تعداد تبصره: 11 | تاریخ انتشار: 1376/04/08 |

ماده 1 – مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است : ‌مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک. (مصوب 16/12/1343)

ماده 2 – قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده‌ نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت‌ معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. (مصوب 16/12/1343)

ماده 3 – حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک، غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به ‌هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود. (مصوب 16/12/1343)

ماده 4 – حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت ‌اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم‌ خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه‌ ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است. (اصلاحی 11/03/1376)

تبصره 1 – مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کند. (الحاقی 11/03/1376)

تبصره 2- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند، هزینه‌های مشترک براساس نرخ معینی که به‌ تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود. (الحاقی 11/03/1376)

تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی‌ به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است. (الحاقی 11/03/1376)

ماده 5 – انواع شرکتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا‌ پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می‌شود، از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند. (مصوب 16/12/1343)

ماده 6 – چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به‌اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند. (مصوب 16/12/1343)

تبصره – نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این‌که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد. (مصوب 16/12/1343)

ماده 7 – هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای‌اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت ‌بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد. (مصوب 16/12/1343

ماده 8 – در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی ‌از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند. طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات‌مربوطه در آیین‌نامه این قانون تعیین خواهد شد. (مصوب 16/12/1343)

ماده 9 – هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی ‌خود مفید می‌داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در‌قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد؛ بدهند. (مصوب 16/12/1343)

ماده 10 – هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا‌ اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این‌صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و‌به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک ‌به ترتیبی که در آیین‌نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر نماید. (مصوب 16/12/1343)

ماده 10 مکرر – در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا هیأت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر‌مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود. هر گاه مالک یا استفاده‌کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیأت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه ‌به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا‌ استفاده‌کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیأت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق ‌اظهارنامه ابلاغ شده اجراییه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا‌ هیأت‌مدیران موظف می‌باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام‌نمایند. (اصلاحی 17/03/1359)

تبصره 1 – در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها ‌موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر‌مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. ‌استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده ‌مجدد خواهد بود. (الحاقی 11/03/1376)

تبصره 2 – رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیأت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده‌کننده از هزینه‌های مشترک و رونوشت اظهارنامه‌ابلاغ شده به مالک یا استفاده‌کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجراییه گردد. (اصلاحی 17/03/1359و اصلاحی 11/03/1376)

تبصره 3 – نظر مدیر یا هیأت‌مدیران ظرف ده‌روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است. دادگاه خارج‌ از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می‌دهد این رأی قطعی است. در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به ‌قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد دستور‌متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد. (اصلاحی 17/03/1359 و اصلاحی 11/03/1376)

تبصره 4 – مقررات قانون تملک آپارتمان در خصوص نحوه اداره و وصول هزینه‌های مشترک مربوط به حفظ و نگاهداری اعیانات و تأسیسات‌اختصاصی و اشتراکی در مورد شهرکها و مجمتع‌های مسکونی که فاقد شهرداری می‌باشند قابل اجرا و اعمال می‌باشد. ‌نحوه تشخیص هزینه‌ها و ترتیب پرداخت آن را اساسنامه سازمان مالکان تعیین خواهد کرد. (الحاقی 09/04/1358 و اصلاحی 11/03/1376)

تبصره 5 – در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه‌های مشرک گردد علاوه بر سایر پرداختی‌ها مکلف به‌پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه می‌باشد. (الحاقی 17/03/1359 و اصلاحی 11/03/1376)

ماده 11 – دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین‌نامه‌های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیأت وزیران به مورد اجرا بگذارد. ‌دولت مأمور اجرای این قانون است. (مصوب 16/12/1343)

ماده 12 – دفاتر اسناد رسمی موظف می‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب‌هزینه‌های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل‌الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند. (الحاقی 11/03/1376)

ماده 13 – در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار‌فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان‌که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری ‌می‌ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم‌ مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده‌ است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت‌عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد. (الحاقی 11/03/1376)

تبصره 1 – مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می‌توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند. (الحاقی 11/03/1376)

تبصره 2 – چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران ‌مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را‌صادر خواهد کرد. (الحاقی 11/03/1376)

ماده 14 – مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیربنای‌اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزی مدیر یا مدیران‌مسئول جبران خسارات وارده می‌باشند. (الحاقی 11/03/1376)

ماده 15 – ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی 11/03/1376)

منبع: مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی